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株式会社コーヨーのブログ
2010.10.20
大家さんから見たリフォームを考える
先日、弊社本社ビルの上階居住エリアの一部屋をリフォームしました。
ビルは1988年築になるので、築22年。
さすがに20年を超えてくると室内の劣化含め、ライフスタイルの変化に伴う間取り変更も考えなくてはいけません。
ということで、通常であれば、壁紙の張り替えや畳交換、クリーニング程度のところ、思い切って間取り変更、フローリング張り替えなど大幅に行いました。
この部屋が今後生み出す収益から、今回のリフォーム予算を考え、最も効率（費用対効果）の良いプランを目指しました。無理聞いてくれた大工さんありがとうございます。
この部屋のリフォーム内容は後日紹介するとして、
今回は「大家さんから見たリフォーム」を考えようと思います。
リフォームは、お金さえかければ、格好よくしたり、奇麗にしたりはいくらでも出来ます。しかし、大家さんは、いかにお金をかけないで長く収益を上げられるかを一番に考えます。
リフォームの基本は『自分が住んでも良いと思える空間作り』。←よく言われますが、これはこれで間違いないです。
しかし！東京でもないここ千葉県松戸市でデザイナーズよろしくリノベーションしたところで、そこにどの程度の需要があるの？という問題もあり、目標を『手がかからない長く使えるベーシックな空間』に修正。
そしてもう一度、大家さん目線に立ち返り、基本を再考。
投資目的で物件を所有している大家さんは、収益（家賃）から物件の価値を算出しています。つまり、投資期間中家賃さえ支払われれば建物にはお金はかけたくないのがホンネです。だからといって放ったらかしにしていれば、空室は増え、家賃を下げざるを得なくなります。
同じ家賃で新築でも空室がある現在の状況では、部屋を奇麗にしたところで家賃を高くするということは不可能。だとすると、劇的な変化ではなく、現状の家賃を投資期間中に継続して得られる様なリフォームを考えます。
・使える部分は使う。
・メンテが少ない長持ちする素材を選ぶ。
・効果的な部分のみ重点的に行う。
・無駄な装飾は行わない。
リフォーム後、予算を抑えるために社員総出で掃除を行ったのですが、これがまた骨が折れる。。結局ほぼ一日かかってしまい、次の日はみんな筋肉痛になりました。
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得意分野
投資・コンサルティング -
営業時間
09:00?18:00 -
定休日
毎週水曜 -
交通
新松戸駅 徒歩13分
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